Assurance vie ou SCPI : quel placement choisir ?

Choisir entre assurance vie ou SCPI est une question que beaucoup d’épargnants se posent. Ces deux placements sont populaires, performants dans la durée, mais surtout très différents. L’assurance vie est une enveloppe fiscale souple, pensée pour faire grandir votre épargne et la transmettre facilement. Les SCPI, elles, permettent d’investir dans l’immobilier et de percevoir des revenus réguliers.

Alors, quel placement choisir en fonction de votre situation, de vos objectifs et de votre horizon d’investissement ? Et peut-on vraiment opposer assurance vie et SCPI, ou au contraire les combiner intelligemment ?

Dans cet article, nous vous guidons pas à pas pour comprendre les forces et les limites de chaque solution, afin de savoir quelle option est la plus adaptée à votre profil.

Résumé rapide : assurance vie ou SCPI ?

👉 Si vous cherchez un placement souple, accessible et facile à gérer, l’assurance vie est généralement le meilleur choix. Elle permet d’épargner à votre rythme, de diversifier largement votre épargne (fonds euros, obligations, ETF, actions, immobilier, private equity…) et de profiter d’une fiscalité avantageuse après 8 ans.

👉 Si votre objectif est de générer des revenus réguliers grâce à l’immobilier, alors les SCPI peuvent être plus adaptées. Elles offrent un rendement potentiel intéressant, mais avec un risque plus élevé que le fonds en euros par exemple. De même, les SCPI demandent un horizon d’investissement long terme d’au moins 10 ans en général.

En réalité, les deux placements sont bien souvent complémentaires :

• L’assurance vie permet de construire un capital, en gardant de la flexibilité.
• les SCPI permettent de créer des revenus passifs ou de préparer sa retraite.

➡️ En pratique, le bon choix dépend surtout de votre horizon de placement, de votre tolérance au risque et de vos besoins de revenus réguliers ou non.

Assurance vie et SCPI : deux placements très différents

Avant de choisir entre une assurance vie et des SCPI, il est essentiel de comprendre que ces deux placements ne jouent pas le même rôle dans une stratégie patrimoniale. Ils répondent à des besoins différents, avec des avantages et des contraintes qui n’ont rien à voir.

L’assurance vie : un placement polyvalent et flexible

L’assurance vie est avant tout une enveloppe fiscale dans laquelle vous pouvez loger différents supports : fonds euros, ETF, obligations, immobilier, etc. Elle offre une grande souplesse, une fiscalité attractive après 8 ans et une excellente liquidité. C’est donc l’outil idéal pour construire progressivement un capital, préparer des projets futurs ou organiser sa transmission.

Les SCPI : un placement immobilier pour générer des revenus

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont quant à elles un placement immobilier à part entière. Vous investissez dans un parc d’immeubles professionnels gérés par une société spécialisée et vous percevez une part des loyers. L’objectif est clair : viser un revenu potentiel régulier, en échange d’un risque et d’un horizon d’investissement long. Les SCPI ne sont en effet pas conçues pour être liquides rapidement, mais pour offrir des revenus réguliers et une diversification immobilière clé en main.

👉 En résumé : l’assurance vie sert avant tout à faire grandir son épargne avec flexibilité dans un cadre fiscal favorable, tandis que les SCPI servent à générer du revenu régulier grâce à l’immobilier.

Assurance vie ou SCPI : la comparaison point par point

Rendement : qui rapporte le plus ?

Concernant le rendement, il est difficile de comparer l’assurance vie et la SCPI. Là ou on a un idée assez précise du rendement des SCPI, le rendement de l’assurance vie dépend de ce que vous mettez dedans.

En général, le rendement des SCPI sera meilleur que le rendement du fonds euro de l’assurance vie. En effet, les SCPI ont rapporté en moyenne environ 4,7% en 2024. Là ou les fonds en euros ont eu une moyenne de rendement de 2,5% en 2024. Il faut en revanche garder en tête que le capital placé sur fonds euro est garanti, ce qui n’est pas le cas des SCPI.

Par contre, si on investit en unités de compte en assurance vie et notamment en actions, on peut avoir un meilleur rendement que les SCPI sur le long terme. Un ETF MSCI World a par exemple rapporté 8 à 10% annualisés sur les 30 dernières années.

Risque : quel niveau pour chaque placement ?

Le niveau de risque d’une assurance vie dépend des supports choisis. D’abord, le fonds en euros est sécurisé avec capital garanti. À l’inverse, les unités de compte (ETF, obligations, immobilier, private equity…) ne garantissent pas le capital et peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Le risque va donc de 2/7 à 7/7 (indice SRI) et dépend alors de la nature du support.

Les SCPI, elles, sont en général classées en indice de risque SRI 3/7 ou 4/7. Elles exposent l’épargnant à des risques clairement identifiés :

• tout d’abord un risque de perte en capital, car la valeur du patrimoine peut évoluer selon le marché immobilier
• ensuite un risque de baisse des revenus, si certains locataires partent ou si les loyers diminuent
• enfin un risque de liquidité, puisque la revente des parts peut prendre du temps.

➡️ En résumé, l’assurance vie peut aller du placement très prudent au placement plus dynamique selon les supports choisis. De leur côté, les SCPI présentent un risque, lié à l’immobilier et à un horizon d’investissement long terme.

Fiscalité : avantage à l’assurance vie… et aux SCPI européennes

Concernant la fiscalité, l’assurance vie prend souvent l’avantage. Après 8 ans, les gains bénéficient d’un abattement annuel de 4600€ (ou 9200€ pour un couple). Ainsi, l’imposition est réduite, ce qui en fait un excellent outil pour optimiser son épargne dans la durée.

Les SCPI françaises, elles, sont imposées comme des revenus fonciers, ce qui peut être lourd pour les contribuables fortement imposés. Par exemple un contribuable avec un TMI à 30% pourra payer 47,2% sur les loyers perçus. Un niveau quasi confiscatoire ! En revanche, les SCPI européennes comme Corum Origin par exemple profitent d’une fiscalité allégée. Ainsi, il n’y a pas de prélèvements sociaux sur les loyers étrangers et des mécanismes de non double-imposition.

En résumé, l’assurance vie est fiscalement très attractive à long terme, mais les SCPI européennes offrent un réel avantage pour ceux qui cherchent à réduire la fiscalité liée aux revenus immobiliers.

Frais : les SCPI sont chargées, l’assurance vie est variable

Les SCPI supportent généralement des frais d’entrée élevés (souvent 8 à 12 %) et des frais de gestion annuels intégrés au rendement. Ce modèle est classique en immobilier, mais il impose d’avoir un horizon long pour amortir ces coûts. Pour faire simple, on a l’habitude de dire que les SCPI font partie des produits les plus chargés en frais.

Du côté de l’assurance vie, les frais sont variables selon les contrats : certains appliquent des frais de versement, d’autres non par exemple. De plus les frais de gestion diffèrent selon les assurances vie. On peut toutefois trouver aujourd’hui des contrats très compétitifs, sans frais de versements et avec des frais de gestion annuels entre 0,5% et 0,75% (voir notre comparatif des meilleures assurances vie).

Liquidité : avantage net à l’assurance vie

Selon nous, la liquidité est clairement à l’avantage de l’assurance vie : un rachat partiel peut se faire en quelques jours ou semaines au maximum, ce qui permet de récupérer son épargne rapidement en cas de besoin. Les SCPI, en revanche, sont moins liquides. La revente des parts peut prendre du temps, car elle dépend de la demande du marché ou de la capacité de la société de gestion à trouver des acheteurs.

👉 Si vous avez besoin d’un placement facilement accessible, l’assurance vie l’emporte donc largement face aux SCPI.

Horizon d’investissement : quel placement pour quel projet ?

L’assurance vie convient aussi bien au moyen terme qu’au long terme, grâce à sa flexibilité et à sa liquidité. Elle peut ainsi vous servir pour préparer un achat immobilier, financer vos projets futurs ou construire un capital en vue de votre retraite !

Les SCPI, de leur côté, nécessitent un horizon long. C’est un placement immobilier : pour absorber les frais d’entrée et lisser les cycles du marché, il faut généralement viser 8 à 10 ans minimum. Elles sont donc plus adaptées à un objectif de revenu régulier ou de préparation de la retraite.

➡️ L’assurance vie est idéale pour des projets évolutifs, tandis que les SCPI s’adressent à ceux qui cherchent un placement long terme orienté revenus.

Assurance vie ou SCPI : quel placement selon votre profil ?

Afin de vous aider à choisir rapidement entre assurance vie et SCPI, nous vous avons préparé un tableau synthétique des situations les plus courantes et du placement qui correspond le mieux à chaque objectif.

Votre objectif ou statut actuel	Placement le plus adapté
Avoir de la sécurité et de la disponibilité	Assurance vie (fonds euros ou allocation prudente)
Obtenir un revenu régulier sur votre compte bancaire	SCPI en direct et idéalement SCPI européenne si vous avez un TMI >= 30%
Préparer la retraite	Combiner assurance vie (pour la fiscalité et diversification) et SCPI (pour les revenus futurs réguliers)
Déjà propriétaire immobilier	Assurance vie en priorité pour diversifier hors immobilier
Très exposé(e) aux marchés financiers	SCPI pour diversifier avec un actif décorrélé de la bourse

Combiner assurance-vie et SCPI : une stratégie souvent gagnante

L’assurance vie et les SCPI fonctionnent bien ensemble

Plutôt que d’opposer assurance vie et SCPI, il est selon nous plus pertinent de les utiliser ensemble. L’assurance vie apporte de la flexibilité, une fiscalité attractive à long terme et une grande diversité de supports (fonds euros, ETF, obligations…). Les SCPI, elles, apportent une source de revenus réguliers, en grande partie décorrélée des marchés financiers.

Combinés, ces deux placements vous permettent de construire une épargne équilibrée :

• l’assurance vie pour sécuriser, garder une épargne disponible et diversifier;
• les SCPI pour avoir un rendement régulier et préparer des revenus futurs, notamment pour la retraite.

C’est une stratégie simple, efficace et accessible à la plupart des profils : la flexibilité de l’assurance vie d’un côté, la stabilité de l’immobilier de l’autre.

Les meilleures assurances vie

Afin de bien investir en assurance vie, il faudra bien choisir son contrat. Vous devez faire attention aux frais, au rendement du fonds euro ainsi qu’à la richesse de l’offre en unités de compte. Chez Finance Evolution, nous avons analysé les contrats du marché afin de sélectionner les meilleurs.

Les meilleures SCPI

Actuellement, voici quelques SCPI qui font partie des meilleures SCPI du marché selon nous :

• Corum Origin, la SCPI phare du groupe Corum
• Iroko Zen : la SCPI diversifiée sans frais d’entrée et en pleine croissance
• Remake Live : une SCPI diversifiée sans frais d’entrée et majoritairement investie en Europe

Conclusion : assurance-vie ou SCPI, le bon choix dépend de votre objectif

Il n’existe pas de meilleur placement « universel », mais un choix adapté à votre situation. L’assurance vie s’impose si vous recherchez de la souplesse, une fiscalité avantageuse et une épargne disponible. Les SCPI conviennent davantage à ceux qui visent des revenus réguliers et acceptent un horizon long terme. Il est aussi possible d’investir en SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie de qualité comme Linxea Spirit 2 ou Corum Life par exemple.

Dans certains cas, la solution la plus pertinente consiste à combiner les deux : utiliser l’assurance vie pour structurer votre épargne et investir en SCPI pour renforcer le rendement ou préparer la retraite. L’essentiel est donc de choisir en fonction de vos objectifs ainsi que de votre tolérance au risque et de garder une vision long terme !

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