Vous cherchez à investir dans l’immobilier tout en évitant les frais d’entrée parfois élevés des SCPI classiques ? Dans cet article, nous vous donnons notre avis sur la SCPI Iroko Zen, qui fait selon nous partie des solutions les plus innovantes du marché. Lancée en 2020, cette SCPI a très vite attiré l’attention des épargnants grâce à son modèle sans frais de souscription, son positionnement responsable et surtout, ses performances au-dessus de la moyenne.
➡️ Mais faut-il pour autant se laisser séduire ? Que penser de sa stratégie, de ses résultats passés et des conditions pour y investir aujourd’hui ? Ensemble, nous allons passer en revue tous les points clés pour vous permettre de savoir si cette SCPI correspond à vos objectifs patrimoniaux. Pour information, j’ai investi sur la SCPI Iroko Zen sur mon assurance-vie Linxea Spirit 2. Je vous en parle donc en ayant bien étudié tous les aspects de cette SCPI 🙂
Iroko Zen : présentation de la SCPI
Qui a créé Iroko Zen et pourquoi ?
La SCPI Iroko Zen est gérée par la société de gestion Iroko, fondée en 2020 notamment par Gautier Delabrousse-Mayoux et Arthur Wallez. Leur objectif dès le départ : proposer une SCPI moderne, simple à comprendre et à souscrire, avec une approche alignée sur les attentes des épargnants d’aujourd’hui.
Iroko se positionne comme un acteur de nouvelle génération, 100 % indépendant, digital et transparent. La société mise sur un nouveau modèle pour simplifier l’investissement immobilier, tout en conservant une vraie exigence dans la sélection des actifs.
👉 En quelques années, Iroko a su convaincre avec une collecte en forte croissance, un encours dépassant les 1100 millions d’euros et une reconnaissance dans le secteur. Iroko Zen est portée par une équipe jeune mais sérieuse et expérimentée, qui connaît bien à la fois le marché immobilier et les attentes des investisseurs particuliers.
Une SCPI sans frais d’entrée et en forte croissance
Iroko Zen se démarque très clairement de la majorité des SCPI traditionnelles grâce à une promesse simple mais puissante : aucun frais d’entrée. C’est une caractéristique encore assez rare dans l’univers des SCPI, où les frais d’entrée tournent souvent autour de 8 à 10 %. Cette approche permet à l’épargnant de mobiliser son capital de manière plus efficace, dès le départ.
Depuis son lancement en 2020, la croissance d’Iroko Zen est impressionnante. La SCPI a su attirer un large public d’investisseurs, en combinant accessibilité et rendement attractif. Résultat : une collecte en forte hausse chaque année et une capitalisation supérieure à 1,1 milliard d’euros, qui se rapproche des plus grandes SCPI !
👉 Iroko a un taux de distribution prévisionnel non garanti de 6% par an. S’ils arrivent à le tenir sur la durée, ce sera une excellente performance.
Notre analyse de la stratégie d’Iroko Zen
Iroko Zen a selon nous une stratégie d’investissement à la fois claire, assumée et moderne. Ainsi, la SCPI affiche une volonté nette : diversifier au maximum ses investissements, tant géographiquement (France + zone euro) que sectoriellement. Pas de focus exclusif sur les bureaux parisiens ou les commerces en centre-ville. Au contraire, Iroko Zen cherche à capter des opportunités là où elles se trouvent : bureaux, commerces, locaux d’activité, santé, éducation, etc. C’est une approche opportuniste et raisonnée, qui est à notre sens très adaptée au contexte immobilier actuel.
Iroko Zen est une SCPI agile, sélective et surtout qui recherche activement du rendement sans sacrifier la qualité. Par ailleurs, l’équipe privilégie des baux longs avec des locataires solides, souvent sur des actifs très fonctionnels. Cela permet de maximiser la visibilité sur les loyers à venir — un point clé pour la stabilité des performances dans le temps.
Enfin, on apprécie particulièrement la volonté d’investir dans des immeubles « utiles », proches des besoins réels des usagers et ancrés dans la vie économique locale. Cela donne du sens à l’investissement, au-delà du simple rendement financier.
En résumé, la stratégie d’Iroko Zen est à la fois lisible, diversifiée et tournée vers l’avenir. À nos yeux, c’est une SCPI qui a compris les mutations du marché immobilier et qui s’en sert, pour le plus grand bonheur de ses associés.
Quelles sont les performances d’Iroko Zen ?
Quel taux de distribution pour Iroko Zen ces dernières années ?
👉 En 2024, Iroko Zen a distribué un taux de distribution brut de 7,32 %, qui se situe parmi les meilleurs du marché. Il est même en légère augmentation par rapport aux années précédentes, mais ce n’est pas significatif. À long terme, il faut rappeler que le taux cible est de 6%.
| Année | Taux de distribution brut |
|---|---|
| 2021 | 7,10% |
| 2022 | 7,04% |
| 2023 | 7,12% |
| 2024 | 7,32% |
Notre avis sur la performance d’Iroko Zen
✅ Iroko Zen confirme sa place parmi les SCPI les plus performantes du marché. C’est un taux excellent, d’autant plus qu’il est obtenu avec une stratégie diversifiée et maîtrisée. À notre avis, cette performance solide et pour l’instant durable témoigne du sérieux de la gestion et de la pertinence de leur modèle. Il faudra simplement suivre l’évolution dans les années à venir pour confirmer tout cela.
👉 En plus des dividendes, le prix de la part Iroko Zen a été revalorisé de 0,99% le 1er aout 2025. Il passe ainsi de 202€ à 204€.
Taux d’occupation et capitalisation de la SCPI
✅ Le taux d’occupation financier (TOF) d’Iroko Zen atteint un excellent 99,7 %, ce qui reflète une excellente gestion locative et une sélection rigoureuse des actifs. Un tel niveau de TOF est rassurant pour les investisseurs, car il garantit que les biens sont presque entièrement loués, donc générateurs de revenus réguliers.
Autre point fort : la capitalisation a franchi le cap du milliard d’euros, avec plus de 1,1 milliard collecté. Cela positionne Iroko Zen parmi les SCPI les plus solides du marché, avec une belle dynamique de croissance.
Frais, accessibilité et fonctionnement : comment investir dans Iroko Zen ?
Prix de la part, minimum d’investissement et modalités
Chez Iroko Zen, le prix de la part est de 204€ avec un minimum de souscription fixé à 5000€, soit actuellement 25 parts de la SCPI. C’est à notre avis un montant plutôt accessible, mais moins que sur d’autres SCPI nouvelle génération comme Remake Live par exemple.
Pour information, la valeur de reconstitution de la part est de 213,65€. C’est un très bon indicateur : le patrimoine d’Iroko s’apprécie et cela laisse de la marge pour les futures revalorisations du prix de la part.
Les frais d’Iroko Zen : transparence et compétitivité
L’un des grands atouts d’Iroko Zen, c’est sa structure de frais particulièrement compétitive et lisible. Comme évoqué et contrairement à la majorité des SCPI traditionnelles, aucune commission d’entrée ni de sortie n’est prélevée si vous conservez vos parts au moins 3 ans. C’est un vrai avantage, surtout pour les investisseurs qui souhaitent conserver toute leur flexibilité.
👉 Voici le détail des frais appliqués par la SCPI :
| Type de frais | Montant appliqué |
|---|---|
| Frais de souscription | 0 % |
| Frais de sortie (après 3 ans) | 0 % |
| Frais de sortie anticipée (avant 3 ans) | 5 % HT (6 % TTC) |
| Frais de gestion annuels | 12 % HT (14,4 % TTC) sur les loyers perçus |
| Frais d’acquisition d’immeubles | 3 % HT (3,6 % TTC) |
| Commission de brokerage (off-market) | En cas d’acquisition en gré à gré, commission spécifique |
| Frais sur travaux | 5 % HT (6 % TTC) des travaux réalisés |
| Gestion locative | 12 % HT (14,4 % TTC) des loyers recouvrés |
| Frais si revente avec plus-value > 5% | 4,16 % HT (5 % TTC) du prix de vente |
Vous le voyez, SCPI sans frais d’entrée ne veut pas dire SCPI sans frais ! On retrouve notamment des commissions d’acquisition, des frais de gestion plus élevés que la moyenne et des frais à la revente de biens en cas de plus-value supérieure à 5%.
➡️ À notre avis, la politique de frais d’Iroko Zen est cependant bien pensée et alignée avec les intérêts des investisseurs. Il n’y a pas de frais d’entrée pour maximiser le capital qui investi et on retrouve des frais de gestion qui nous semblent cohérents au regard des services rendus. Le modèle est simple, lisible et permet une assez bonne visibilité sur le rendement réel de son investissement.
Comment peut-on investir sur la SCPI Iroko Zen ?
👉 En pratique, la SCPI Iroko Zen est accessible par 3 moyens ou enveloppes différents : en direct, via une assurance-vie ou encore sur un PER.
Investissement en direct
En optant pour la détention directe de parts d’Iroko Zen, vous accédez pleinement au statut d’associé de la SCPI. Cela signifie que vous bénéficiez des droits attachés à la propriété, mais aussi des obligations correspondantes (fiscalité, suivi, etc.). Ce mode d’investissement vous permet également de financer vos parts via un prêt immobilier. Attention toutefois : le délai de jouissance, c’est-à-dire le temps avant que vos parts commencent à générer des revenus, est de 4 mois.
Si vous investissez en direct, Iroko vous donne le choix entre 3 types d’investissement :
- En pleine-propriété : c’est la solution la plus courante. Vous achetez la part dans son intégralité et percevez immédiatement 100 % des loyers, tout en assumant la fiscalité correspondante.
- En nue-propriété : vous ne touchez pas de revenus pendant la période de démembrement ; en contrepartie, la part est acquise avec une décote attractive et vous récupérez la pleine-propriété au terme (et donc les loyers).
- En démembrement viager : vous achetez la nue-propriété jusqu’au décès de l’usufruitier ; à l’issue, vous devenez plein propriétaire et percevez alors l’intégralité des loyers, avec une décote souvent plus marquée qu’un démembrement temporaire.
En assurance-vie
Investir dans Iroko Zen au sein d’un contrat d’assurance-vie (comme Linxea Spirit 2 par exemple) vous permet de bénéficier d’un cadre fiscal très intéressant sur le long terme. Selon nous, c’est une option particulièrement pertinente si vous disposez déjà de liquidités et souhaitez une solution simple, souple et fiscalement optimisée.
Seules limites : l’assureur peut imposer des contraintes et le recours à l’effet de levier est quasiment exclu, car seuls certains crédits à la consommation peuvent éventuellement s’y prêter.
Au sein d’un PER
Moins courant, l’investissement en SCPI comme Iroko Zen via un Plan d’Épargne Retraite (PER) reste néanmoins accessible à travers certains contrats de qualité. C’est une stratégie qui peut s’avérer pertinente si votre objectif est de préparer un complément de revenus pour la retraite, tout en bénéficiant des avantages fiscaux à l’entrée offerts par le PER. Une option à envisager dans une démarche de long terme.
Est ce que la SCPI Iroko Zen est liquide ?
Comme toute SCPI à capital variable, Iroko Zen n’est pas un placement 100 % liquide, mais elle s’efforce de proposer une revente des parts fluide. Concrètement, vous pouvez céder vos parts à tout moment, à condition qu’un acheteur soit disponible, ce qui est en ce moment facilité par la forte collecte de la SCPI.
Cependant, des frais de sortie anticipée s’appliquent si vous revendez avant 3 ans (6 % TTC), afin d’encourager un horizon d’investissement moyen-long terme. C’est pourquoi, à notre avis, il faut envisager Iroko Zen avec une vision patrimoniale de plusieurs années, et non comme une épargne de court terme.
Notre avis final sur la SCPI Iroko Zen
➡️ À notre avis, Iroko Zen est une SCPI qui a de sérieux arguments pour séduire un large public. Elle coche plusieurs cases : aucun frais d’entrée, un rendement solide et une stratégie d’investissement agile, orientée vers l’Europe et des actifs diversifiés.
Elle s’adresse tout particulièrement aux épargnants souhaitant un placement sans friction à l’achat, avec une fiscalité allégée pour ceux ayant une TMI élevée (grâce à sa forte exposition internationale). Et pour les investisseurs sensibles aux critères ESG, Iroko Zen a également obtenu le label ISR, ce qui confirme sa volonté d’allier performance et impact.
✅ Pour conclure, vous l’aurez compris, notre avis sur la SCPI Iroko Zen est excellent. Elle combine à la fois performance, accessibilité et transparence, tout en s’appuyant sur une stratégie moderne et agile. L’absence de frais d’entrée, son rendement élevé, sa démarche ISR et sa forte diversification européenne en font une SCPI particulièrement adaptée aux investisseurs exigeants, qu’ils soient novices ou plus expérimentés. Pour l’instant, Iroko Zen coche vraiment toutes les cases ! 🙂
FAQ sur la SCPI Iroko Zen
Iroko Zen a servi un taux de distribution de 7,32 % en 2024, ce qui est toujours largement supérieur à la moyenne du marché. Les performances précédentes sont également solides, mais comme pour toute SCPI, elles ne garantissent pas les résultats futurs.
Oui, il n’y a aucun frais de souscription à l’achat de parts d’Iroko Zen. C’est l’un de ses arguments forts face aux SCPI traditionnelles. Attention toutefois : des frais de gestion plus élevés que la moyenne s’appliquent sur les loyers et il y a une pénalité de 6% TTC si vous retirez avant 3 ans.
Oui, la SCPI Iroko Zen est disponible en assurance-vie et notamment sur l’excellent contrat Linxea Spirit 2. En revanche, il y a parfois des contraintes de l’assureur, comme un encours maximum sur cette SCPI ou l’impossibilité d’arbitrer vers ce support.
Comme toute SCPI, Iroko Zen présente des risques de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus locatifs. Son positionnement sans frais n’élimine pas les aléas du marché immobilier.
Oui, Iroko Zen est labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable) depuis 2021. Cela signifie que sa stratégie intègre des critères ESG dans la sélection et la gestion des actifs immobiliers.
L’investissement minimum requis sur Iroko Zen est de 5 000 €. Des versements programmés sont ensuite possibles dès 50 € par mois.
