En cette fin d’année, CORUM enrichit sa gamme avec R Start, une toute nouvelle SCPI qui se distingue par un modèle de frais inédit. En effet, R Start ne comporte pas de commission d’entrée ni de frais sur les achats d’immeubles. CORUM choisit ainsi un autre mode de rémunération, gagnant-gagnant et plus en phase avec les attentes du marché. En effet, la société de gestion ne touche pas de frais tant que les épargnants n’ont pas perçu de revenus de la part de la SCPI. Mais R Start n’est pas pour autant une SCPI sans frais, comme nous allons le voir.
R Start, la nouvelle SCPI qui innove sur le modèle de frais !
Tout d’abord, R Start est une SCPI très accessible puisqu’on peut souscrire à partir de 200 €. Son niveau de risque est classé 4 sur 7, ce qui est en phase avec sa stratégie plus dynamique et correspond à un risque plus élevé que la moyenne des SCPI. Ce ne sera donc pas forcément une SCPI adaptée à tous les épargnants.
| Caractéristique | SCPI R Start |
|---|---|
| Ticket d’entrée | 200 € |
| Niveau de risque (SRI) | 4/7 |
| Délai de jouissance | 6 mois |
| Distribution des revenus potentiels | Mensuelle |
| Stratégie d’investissement | Diversifiée |
| Zone géographique | Europe et plus |
Le délai de jouissance est de six mois, un classique chez CORUM. La distribution des revenus potentiels est mensuelle, là aussi c’est habituel mais cela reste un point fort. Rappelons d’ailleurs que c’est CORUM qui a inventé la distribution mensuelle des dividendes en 2015, une innovation reprise ensuite par presque tout le marché
Comme évoqué, la stratégie d’investissement de R Start est diversifiée et dynamique. CORUM lui donne d’ailleurs clairement un positionnement différent de ses autres SCPI. En effet, là où le reste de la gamme vise davantage la recherche de revenus potentiels réguliers, CORUM indique que R Start adopte une stratégie patrimoniale plus dynamique. Chose à noter, la société de gestion ne fixe pour l’instant aucun objectif de rendement pour cette nouvelle SCPI.
Une stratégie qui combine loyers et plus-values
CORUM présente deux moteurs de performance potentielle pour R Start : les loyers distribués et les plus-values réalisées.
La stratégie consiste notamment à repérer des immeubles moins chers que leur vraie valeur, à les acheter aux meilleures conditions, à les valoriser puis à choisir le bon moment pour les revendre afin d’en tirer la plus-value la plus intéressante possible.
CORUM indique également rechercher des actifs de taille intermédiaire offrant à la fois un potentiel de rendement locatif et de valorisation. La société de gestion conserve par ailleurs une grande liberté d’investissement. R Start peut rechercher des opportunités en Europe et au-delà, dans tous les secteurs professionnels. Cette flexibilité correspond bien au positionnement opportuniste de la SCPI et est en phase avec le marché actuel.
Évidemment, cette stratégie ne garantit aucun résultat en soi. Il faut rappeler que le rendement, les revenus et le capital ne sont pas garantis et que l’investissement comporte notamment un risque de perte en capital et de liquidité.
Un modèle de frais inhabituel pour Corum
Le modèle de frais est probablement le principal élément différenciant de R Start au sein de la gamme CORUM. En effet, la SCPI affiche 0 % de frais d’entrée et 0 % de frais sur les achats d’immeubles.
CORUM ne prélève pas non plus de frais sur les travaux. En contrepartie, la société de gestion prélève 15 % sur les loyers encaissés. C’est un taux de frais de gestion plus élevé que les SCPI CORUM traditionnelles, mais dans la moyenne du marché des SCPI sans frais de souscription.
Dans le détail voici les frais sous forme d’un tableau récapitulatif :
| Type de frais | SCPI R Start |
|---|---|
| Frais de souscription | 0 % |
| Frais d’acquisition | 0 % |
| Frais d’agent immobilier | 0 % |
| Frais de gestion | 15 % des loyers encaissés |
| Frais de travaux | 0 % |
| Frais de cession d’immeuble | 0 % si plus-value < 7 % ; 6 % si plus-value entre 7 % et 13 % ; 12 % si plus-value > 13 % |
| Frais de retrait anticipé | 10 % avant 4 ans ; 7 % avant 6 ans ; 5 % avant 7 ans ; 3 % avant 8 ans ; 0 % ensuite |
R Start n’est donc pas une SCPI « sans frais » et d’ailleurs pas nécessairement moins chère qu’une SCPI traditionnelle. Par exemple si les reventes génèrent d’importantes plus-values, les commissions peuvent même dépasser ce qu’aurait coûté une commission de souscription classique.
Ce qu’il faut retenir de tout cela, c’est que la rémunération de CORUM dépend de manière plus importante des loyers encaissés et des résultats obtenus lors des reventes de biens (par rapport au modèle avec frais de souscription, comme CORUM Origin par exemple). Avec R Start, on peut considérer que les intérêts de l’épargnant sont plus alignés avec ceux de CORUM, car la rémunération de ce dernier dépend de la bonne gestion de la SCPI. Mais in fine, c’est à l’épargnant de voir quel modèle de frais lui convient le mieux. Il y a aussi d’autres critères à prendre en compte, comme le niveau de risque, etc.
Pour information, CORUM a mis en ligne un comparateur de frais que vous pouvez retrouver ici. Il vous permet de comparer les frais de R Start avec ceux des principales SCPI du marché.
Des frais de retrait anticipé qui incitent à investir sur la durée
L’absence de frais de souscription ne signifie pas qu’une sortie rapide soit indolore. En effet, CORUM applique sur la SCPI R Start une commission de retrait anticipé de 10 % avant quatre ans, puis 7 %, 5 % et 3 % selon la durée de détention. Elle disparaît après huit ans.
Cette pénalité peut se comprendre, puisqu’en tant que gérant d’actifs immobilier, CORUM a besoin de visibilité sur le long terme. Cependant, ce n’est pas neutre et il vaut mieux investir sur le long terme avec R Start. Sinon, l’intérêt du modèle sans frais de souscription sera en partie annulé par les pénalités de retrait anticipé !
Beaucoup de SCPI sans frais de souscription appliquent des pénalités de retrait anticipé. Il faut reconnaître que CORUM choisit cependant une durée assez longue et un pourcentage élevé, sans doute afin de dissuader réellement les épargnants trop « opportunistes » et qui ne joueraient pas le jeu.
Ce que je retiens de R Start
En résumé, R Start apporte une nouvelle approche intéressante, mais surtout la brique qu’il manquait au sein de la gamme CORUM. En effet le modèle de SCPI sans frais de souscription est devenu incontournable depuis quelques années, car les épargnants en sont friands. La logique est intéressante : réduire certaines commissions prélevées au moment de l’investissement et rémunérer davantage le gestionnaire lorsque le patrimoine génère des loyers ou des plus-values. Mais cela ne permet pas de conclure que R Start sera moins chère ou plus performante.
Je retiens donc surtout la capacité de CORUM a s’adapter aux évolutions de marché, et une SCPI R Start à suivre pour son modèle de frais et sa stratégie plus dynamique. Les résultats futurs permettront de savoir si cette approche tient ses promesses sur la durée.
Les données chiffrées et commerciales présentées dans cet article sont issues de la brochure officielle R Start fournie par CORUM et ont été vérifiées en octobre 2026. Elles peuvent évoluer. Vérifiez les conditions en vigueur avant toute décision.
Cet article est publié à titre informatif. Il ne constitue pas un conseil en investissement ni une recommandation personnalisée. Chaque situation patrimoniale est différente. Consultez un professionnel compétent si nécessaire.
